對于在建工程的轉讓方來說，主要涉及增值稅、土地增值稅和印花稅的處理。

增值稅方面，《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第三條規(guī)定，轉讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。也就是說，不動產(chǎn)在建工程轉讓，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目，計算繳納增值稅。

值得注意的是，國家稅務總局在2018年第二季度政策解讀中明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性轉讓尚未完工的在建工程，該工程項目適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，一次性扣除向政府部門支付的土地價款后的余額計算繳納增值稅。

還需要關注的是，不同地區(qū)的具體執(zhí)行口徑可能不同。以河北省為例，單位和個人轉讓在建項目時，不論是否辦理立項人和土地使用人的更名，其實質(zhì)都是發(fā)生了轉讓不動產(chǎn)所有權或土地使用權的行為，應按以下方法繳納增值稅：轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉讓土地使用權”項目，計算繳納增值稅；轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納增值稅。因此，企業(yè)需結合自身情況與屬地稅務機關溝通，明確稅務機關執(zhí)行口徑。

在土地增值稅方面，扣除項目金額的確定是計算繳納過程中的難點?！锻恋卦鲋刀愋麄魈峋V》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）明確，未進行開發(fā)的生地轉讓，土地增值稅扣除項目金額包括：取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，土地增值稅扣除項目金額包括：取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。根據(jù)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》（國稅〔2007〕132號），上述“將生地變?yōu)槭斓亍保侵溉〉猛恋厥褂脵嗪髢H進行土地開發(fā)（如“三通一平”等）的行為。

此外，如果企業(yè)轉讓未竣工備案的在建工程，無須區(qū)分土地增值稅成本對象為普通住宅、非普通住宅或其他類型房地產(chǎn)，統(tǒng)一按“一分法”（即“其他類型房地產(chǎn)”）進行土地增值稅清算。實務中，絕大部分省市稅務機關認為，土地增值稅扣除項目金額中的“加計扣除”，可以“取得的土地成本與開發(fā)成本之和”為基數(shù)計算。但是，如果是將已封頂竣工備案的在建工程轉讓，須按“三分法”進行土地增值稅清算（部分地區(qū)適用“二分法”），購入方再轉讓環(huán)節(jié)土地增值稅清算適用“舊房轉讓”政策。因此，企業(yè)須根據(jù)在建工程的開發(fā)程度適用不同的計算方法。

印花稅方面，房地產(chǎn)企業(yè)轉讓不動產(chǎn)在建工程，應按照“產(chǎn)權轉移書據(jù)——土地使用權、房屋等建筑物和構筑物所有權轉讓書據(jù)”稅目，依合同所列金額0.05%計算繳納印花稅。此外，如果房地產(chǎn)企業(yè)在合同中將增值稅稅款單獨列明，根據(jù)印花稅法第五條規(guī)定，該不動產(chǎn)在建工程轉讓合同的計稅依據(jù)應為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。

      對于在建工程的受讓方來說，主要涉及增值稅、土地增值稅和契稅的處理。

增值稅方面，根據(jù)《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號）第五條規(guī)定，自2019年4月1日起，納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額不再分兩年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2019年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。即在建工程的受讓方如果是一般納稅人，自2019年4月1日起購入不動產(chǎn)在建工程并取得增值稅專用發(fā)票，應從當期銷項稅額中一次性抵扣不動產(chǎn)在建工程的進項稅額。

受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成在建項目的繼續(xù)開發(fā)，以自己的名義立項銷售時，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第三條規(guī)定，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。如果是老項目，企業(yè)可以選擇適用5%的征收率簡易計稅，新項目只能選擇稅率為9%的一般計稅方式。

土地增值稅方面，房地產(chǎn)企業(yè)以接盤等形式購入未完工在建項目，繼續(xù)以自己名義立項建設并銷售后，該項目土地增值稅清算時，大部分稅務機關對購入在建工程成本，不認可再計算加計扣除金額。以浙江省為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例計算扣除的基數(shù)。后續(xù)建設支出的扣除處理，按照土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條相關規(guī)定執(zhí)行。

在這方面，少數(shù)稅務機關有例外規(guī)定。如重慶市《土地增值稅等財產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》（渝財稅〔2015〕93號）明確，房地產(chǎn)企業(yè)轉讓開發(fā)的土地、未竣工房地產(chǎn)項目，其“取得土地使用權所支付的金額”不能加計扣除；承受土地、未竣工項目的房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項目開發(fā)，進行土地增值稅清算時，其取得土地、未竣工項目所支付的款項，可作為“取得土地使用權所支付的金額”，并適用加計扣除。

契稅方面，不動產(chǎn)在建工程的承受方為納稅人，根據(jù)相關規(guī)定，計稅依據(jù)為應交付的總價款，其中不包含增值稅。

      鑒于不動產(chǎn)在建工程轉讓項目存在業(yè)務政策上的若干前置條件，以及稅收政策上的不確定性，尤其是在建工程成本能否作為土地增值稅加計扣除金額的計算基數(shù)，將對項目事前投資測算結果產(chǎn)生極大影響。因此，筆者建議在建工程轉讓的轉讓方和受讓方，既要從業(yè)務角度考慮在建工程轉讓的可行性，還要由稅務部門提前評估稅收成本，事前與屬地稅務機關溝通，厘清地方政府相關部門執(zhí)行口徑，避免可能產(chǎn)生的稅務風險。